Tổng kết thị trường bất động sản 2017: Cơn biến động ngoạn mục của đất nền

Tp.HCM - Sốt đất nền vượt đỉnh 2007

2017 là một năm thăng trầm của đất nền Tp.HCM: lập đỉnh vào đầu năm, đi ngang hoặc giảm nhẹ vào giữa năm, và cuối năm lại tiếp tục leo đỉnh. Khu Đông (quận 2, quận 9), khu Tây (Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn) và khu Nam (Nhà Bè, Cần Giờ) là những điểm nóng của đất nền. Đỉnh của cơn sốt rơi vào các tháng đầu năm (từ tháng 3 đến tháng 5). Giới chuyên gia đánh giá cơn sốt thời điểm này đã vượt đỉnh cơn sốt 2007.

Tại khu Đông, tính đến tháng 5/2017, chỉ trong vòng 5 tháng, giá đất tăng từ 50-200% so với thời điểm cuối năm 2016. Giá bán mỗi nền thuộc các khu dân cư quận 2, quận 9 tăng trung bình 3-5 triệu đồng/m2. Mức tăng bình quân mỗi nền (tùy diện tích), đạt từ 100-300 triệu.

Thời gian này, thông tin quy hoạch lên quận và thông tin về các siêu dự án khiến đất nền khu Nam và khu Tây cũng tăng giá chóng mặt. Tính đến tháng 5, đất nền dự án và đất lẻ thổ cư tại Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ, Nhà Bè tăng khoảng 50-80% so với cuối năm 2016.

Đất tại Trung Lập Hạ, Phú Hòa Đông, Trung An (Củ Chi), tăng từ 1,5-2 triệu/m2 lên 4-7 triệu/m2. Đất tại Long Hòa, Bình Khánh, Lý Nhơn (Cần Giờ) từ 1-2,5 triệu/m2 tăng lên 4-5 triệu/m2. Tại Hóc Môn, đất ở Xuân Thới Thượng, Bà Điểm, tăng từ 4-5.5 triệu/m2 lên đến 7-9.5 triệu/m2.

Giá tăng nhưng giao dịch không tăng. Cơn sốt đất nền Tp.HCM là hệ quả từ các chiêu trò thổi giá của cò đất. Thực tế này buộc chính quyền thành phố vào cuộc. Cuối tháng 5, Thành ủy Tp.HCM ban hành văn bản chỉ đạo công an thành phố xử lý các trường hợp cò đất lừa đảo, tung tin nhằm thổi giá trục lợi.

Cùng với đó, các vấn đề về quy hoạch, thông tin dự án được thành phố công khai, minh bạch như dự thảo sửa đổi Quyết định 33 về phân lô, tách thửa; công bố một số điểm nóng đất nền chưa đủ điều kiện lên quận; thông tin về các siêu dự án mới chỉ là ý tưởng. Động thái trên như một liều hạ sốt khiến đất nền ở các khu vực nóng bỏng chững giá. Giá đất đi ngang hoặc giảm nhẹ từ 5-10% mỗi m2.

Tuy nhiên, đến tháng 9, đất nền khu Đông và khu Nam chứng kiến sự tăng giá nhẹ. Và từ tháng 11 đến nay, mức tăng mạnh hơn. Nguồn cung khan hiếm và nhu cầu mua ở thực luôn hiện hữu, đặc biệt tăng mạnh dịp cuối năm là nguyên nhân đẩy giá đất nền lên cao.

Mức tăng dao động từ 15-20% so với thời điểm giữa năm. Giá các nền đất ở Nguyễn Xiển, Nguyễn Cư Trinh, Thạnh Mỹ Lợi (quận 9) tiếp tục tăng từ 1,5-2 triệu/m2 so với thời điểm tháng 6. Cá biệt, đất tại đường Lò Lu, Lã Xuân Oai, Quang Trung, Tăng Nhơn Phú B (quận 9), các nền đất diện tích 80-110m2 thời điểm cuối tháng 8, được chào bán từ 35-60 triệu/m2, đến nay giá rao bán là từ 40-70 triệu/m2. Đất tại Cát Lái, Đoàn Văn Cồng (quận 2) đã tăng từ 2-3 triệu/m2.

Những tháng cuối năm, thông tin xây dựng đường trên cao dẫn từ cầu Bình Khánh tới xã Long Hòa được công bố chính thức khiến đất Cần Giờ lại lên cơn sốt. Tâm điểm của cơn sốt tập trung ở đường Duyên Hải, Lương Văn Nho và Thạnh Thới.

Tính đến tháng 11, giá đất tại đây đã lập đỉnh, tăng trên 200% so với đầu năm 2017. Đất tại Duyên Hải, những vị trí mặt tiền đường lớn tăng từ 2,5-3 triệu/m2 lên 8-10 triệu/m2, đất tại đường Lương Văn Nho tăng từ 2-3 triệu/m2 lên tới 7-9 triệu/m2. Đường Thạnh Thới có mức tăng giá mạnh nhất từ 3-4 triệu/m2 lên 12-14 triệu/m2.

Sốt đất lan sang các thị trường vệ tinh

Long Thành (Đồng Nai) là thị trường vệ tinh có mức tăng giá đất nền mạnh nhất. Thông tin về dự án sân bay Long Thành khiến giá đất Long Thành biến động từ nhiều năm nay. Tuy nhiên, từ tháng 10/2017 đến thời điểm hiện tại, đất nơi đây lại bước vào một đợt tăng giá mới khi Chính phủ trình báo cáo nghiên cứu dự án sân bay Long Thành tại kỳ họp thứ 4, QH khóa XIV.

Thời điểm đầu năm 2017, giá đất nông nghiệp tại các xã gần khu vực sân bay Long Thành như Bình Sơn, Lộc An, Cẩm Đường, Bàu Cạn được chào bán khoảng 300-500 ngàn đồng/m2 thì đến cuối năm, giá đã lên tới 1,5-2,5triệu đồng/m2. Chưa đầy một năm, 1 ha đất nông nghiệp trước đó chỉ khoảng 300- 500 triệu đồng thì nay đã lên tới hàng tỉ đồng. Đầu năm, nhiều nền đất thổ cư (100m2) có giá 150-200 triệu/nền thì nay giá được hét lên tới 500-700 triệu đồng/nền.

Ngoài Long Thành, Biên Hòa cũng là điểm nóng của đất nền Đồng Nai. Tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên chạy thẳng về Đồng Nai cùng hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn dự kiến được triển khai khiến đất tại TP. Biên Hòa và những vùng lân cận như huyện Vĩnh Cửu, Trảng Bom tăng giá mạnh. So với đầu năm, mức tăng hiện tại lên tới 40-60%, từ 4-8 triệu/m2 lên mức 12-14 triệu/m2. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, giá đất “nóng” tại Long Thành, Biên Hòa chủ yếu là do các công ty dịch vụ, “cò đất” thổi giá.

Giáp ranh Tp.HCM về phía Tây, giá đất nền tại các dự án Đức Hòa, Bến Lức (Long An), đến thời điểm hiện tại, đã tăng gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2017. Giá đất nền tại khu dân cư (KDC) Tân Đô đang được rao bán với giá 6-8,5 triệu/m2, trong khi cuối năm ngoái, giá chào bán là khoảng 3,5-4 triệu/m2. Giá dự án Cát Tường Phú Sinh tăng từ 3-4 triệu/m2 lên 7-8 triệu/m2. Giá đất tại KDC Phú An Thanh tăng từ 3-4 triệu/m2 lên 5.5-7 triệu/m2.

Tp.HCM và các thị trường giáp ranh là khu vực tạo nhiều sóng nhất của thị trường đất nền 2017. Những biến động như một biểu đồ hình sin về giá tại các khu vực này cho thấy tốc độ đô thị hóa chóng mặt của Tp.HCM và các vùng phụ cận, cũng như nhu cầu bức thiết về chỗ ở của người dân.