Giải “lời nguyền” cho những khu đô thị bỏ hoang
- Thứ bảy - 18/03/2017 10:55
- In ra
- Đóng cửa sổ này
(Tieudung24h.vn) - Đối với các chủ dự án, việc "kéo dân" về lấp đầy các khu đô thị luôn là một bài toán khó. Về việc này, nếu như với các dự án nhà chung cư khó một, thì với các dự án khu đô thị, khó gấp mười. Thị trường chứng kiến không ít những khu đô thị bỏ hoang - những "thành phố ma" cũng chính vì chủ đầu tư không giải được "bài toán cư dân" này.
Cận cảnh hoang tàn tại "thành phố ma" Nhơn Trạch
Nỗi ám ảnh "thành phố ma"
Trong "cơn sốt đất" đã qua, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là với các địa phương lân cận TP Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị có quy mô lớn, thu hút mạnh mẽ giới đầu tư, đồng thời hứa hẹn sẽ là nơi lý tưởng để xây dựng các công trình dân sinh, mang diện mạo của một thành phố hiện đại.
Trước thực trạng dân số TP Hồ Chí Minh ngày một gia tăng, mật độ dân số ngày một lớn, việc hình thành những khu đô thị vệ tinh được coi là một xu thế tất yếu. Thế nhưng, điều đáng nói là, nhiều khu đô thị dù đã hoàn thành nhưng vẫn vắng bóng cư dân - nếu không muốn nói là "hoang vắng điêu tàn".
Thực tế ghi nhận, tại Bình Dương, hàng loạt khu đô thị được thiết kế hiện đại như Khu đô thị Mỹ Phước 1, 2, 3, Khu đô thị Ecolake Mỹ Phước, hay như ngay cả với Thành phố mới Bình Dương, dù hầu hết nhà, đất ở đây đã có chủ, hạ tầng đường sá được đầu tư bài bản, nhưng vẫn vắng bóng người.
Thảm cảnh tương tự là Thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai). Theo đề án được phê duyệt từ năm 1996, Thành phố mới Nhơn Trạch có tổng diện tích lên đến hàng nghìn ha. Đồng thời theo quy hoạch, đây sẽ là thành phố với nhiều khu dân cư hiện đại có các biệt thự, phố phường, nhà ở liền kề, chung cư, trường học, siêu thị, các trung tâm văn hóa, công viên... Thế nhưng, sau 10 năm đằng đẵng trôi qua, thành phố mới Nhơn Trạch... vẫn tan hoang, vắng vẻ đến rợn người.
Từ thực tế trên, thời gian gần đây, các nhà phát triển dự án khu đô thị đã có sự thay đổi trong quan niệm đầu tư và bước đầu đã tìm được lời giải cho nghịch lý này. Đơn cử như dự án Khu đô thị Long Hưng tại TP Biên Hòa (Đồng Nai) do Liên hiệp HTX Dịch vụ Nông nghiệp Tổng hợp Đồng Nai (Donaco.op) làm chủ đầu tư. Dự án tọa lạc tại ngay phường Long Hưng - TP Biên Hòa, cách ngã ba Vũng Tàu 2km về hướng Nam; cách bệnh viện SinkMark khoảng 1,5km. Theo quy hoạch, dự án có vị trí khá đắc địa, liền kề các dự án lớn như: Ga Metro Bến Thành - Suối Tiên, bến xe Miền Đông mới, khu công nghệ cao, sân bay Long Thành… Đặc biệt, trục giao thông chính của dự án sẽ được kết nối với đường cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây tạo thế kết nối giao thông cực kỳ thuận lợi đến các tỉnh Đông Nam bộ.
Dưới con mắt của giới chuyên môn, Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng là dự án có nhiều lợi thế sẵn có, như: Môi trường trong sạch, cảnh quan thiên nhiên Á châu đặc thù. Dự án sở hữu cảnh quan sông nước tự nhiên tuyệt đẹp bao gồm hơn 28km đường sông bao quanh và 22km kênh rạch len lỏi trong khu đô thị, được đầu tư đồng bộ cơ sở hạ tầng. Hiện tại chủ đầu tư đã giao đất cho chính quyền địa phương xây dựng trụ sở UBND phường (đã đưa vào hoạt động). Trong dự án này, chủ đầu tư cũng đã xây dựng hệ thống trường học từ trường mầm non, cấp 1 đến cấp 3, công viên và đang tiến hành xây dựng hệ thống trung tâm thương mại và nhiều dịch vụ tiện ích khác. Quan trọng nhất, quanh khu vực dự án đã có cư dân hiện hữu – đã có "hàng xóm – láng giềng". Chính vì vậy, hiện nay có khá nhiều cư dân sau khi mua đất đã về xây nhà để ở.
Theo ghi nhận của phóng viên, giá đất tại dự án này đã tăng trung bình 30%, tính từ thời điểm mở bán đợt một vào tháng 8/2016. Cụ thể, tại thời điểm tháng 8/2016, các lô đất tại dự án Long Hưng được giao dịch với giá bình quân 7,5 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên thành 9,5 triệu đồng/m2. Giá giao dịch tại thị trường thứ cấp cũng tăng tương ứng, từ 9,5 – 10 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Tương tự, tại phía Tây Nam TP Hồ Chí Minh, dự án Thành phố sinh thái Năm Sao - Five Star Eco City do Tập đoàn Quốc tế Năm Sao làm chủ đầu tư đang thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng có nhu cầu ở. Được bao bọc bởi dòng sông Vàm Cỏ tạo nên một cảnh quan thoáng đãng, không khí trong lành, mát mẻ, Five Star Eco City có tổng diện tích hơn 450ha, được chia làm 5 khu vực với đầy đủ các tiện ích sống: Trường học, bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế, vườn cây ven sông, nhà hàng, hồ bơi, sân golf… Dự án nằm trên mặt tiền đường Đinh Đức Thiện (huyện Bình Chánh) chỉ cách Trung tâm TP Hồ Chí Minh 18km, cách chợ Bình Chánh 2km, cách Quốc lộ 1A khoảng 2,5km. Giao thông về trung tâm TP rất thuận lợi qua Đại lộ Nguyễn Văn Linh & Đại lộ Đông Tây; đồng thời có kết nối liên vùng cực kỳ thuận lợi thông qua tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành.
Trong "cơn sốt đất" đã qua, thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là với các địa phương lân cận TP Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An... đã xuất hiện nhiều dự án khu đô thị có quy mô lớn, thu hút mạnh mẽ giới đầu tư, đồng thời hứa hẹn sẽ là nơi lý tưởng để xây dựng các công trình dân sinh, mang diện mạo của một thành phố hiện đại.
Trước thực trạng dân số TP Hồ Chí Minh ngày một gia tăng, mật độ dân số ngày một lớn, việc hình thành những khu đô thị vệ tinh được coi là một xu thế tất yếu. Thế nhưng, điều đáng nói là, nhiều khu đô thị dù đã hoàn thành nhưng vẫn vắng bóng cư dân - nếu không muốn nói là "hoang vắng điêu tàn".
Thực tế ghi nhận, tại Bình Dương, hàng loạt khu đô thị được thiết kế hiện đại như Khu đô thị Mỹ Phước 1, 2, 3, Khu đô thị Ecolake Mỹ Phước, hay như ngay cả với Thành phố mới Bình Dương, dù hầu hết nhà, đất ở đây đã có chủ, hạ tầng đường sá được đầu tư bài bản, nhưng vẫn vắng bóng người.
Thảm cảnh tương tự là Thành phố mới Nhơn Trạch (Đồng Nai). Theo đề án được phê duyệt từ năm 1996, Thành phố mới Nhơn Trạch có tổng diện tích lên đến hàng nghìn ha. Đồng thời theo quy hoạch, đây sẽ là thành phố với nhiều khu dân cư hiện đại có các biệt thự, phố phường, nhà ở liền kề, chung cư, trường học, siêu thị, các trung tâm văn hóa, công viên... Thế nhưng, sau 10 năm đằng đẵng trôi qua, thành phố mới Nhơn Trạch... vẫn tan hoang, vắng vẻ đến rợn người.
Sau hơn 10 năm xây dựng, thành phố mới Nhơn Trạch vẫn vắng bóng người...
Tại Đồng Nai, khá nhiều khu đô thị cũng lâm vào tình trạng tương tự. Chẳng hạn như: Dự án Khu đô thị Thung Lũng Xanh ven Quốc lộ 51, tọa lạc tại xã An Phước, huyện Long Thành, Đồng Nai, có quy mô 45 ha, do Công ty CP Long Thuận Lộc làm chủ đầu tư từng một thời gây sốt trên thị trường Đồng Nai, với hàng ngàn sản phẩm đất nền được chào bán trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, hiện nay, dù dự án đã được đầu tư hạ tầng đường sá, cây xanh, nhưng không có bóng một ngôi nhà nào.
Không khấm khá hơn, dự án Khu đô thị Long Thọ - Phước An có quy mô 237 ha, tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, dù đã được đầu tư đường sá, cây xanh hoàn chỉnh khá lâu, nhưng đến nay vẫn chưa có người đến ở. Hay như dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn, tọa lạc tại xã Phú Thạnh và Long Tân (thuộc huyện Nhơn Trạch) do Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ đầu tư với tham vọng sẽ biến vùng đất có diện tích 942 ha thành một khu đô thị có quy mô dân số 150.000 người. Thế nhưng đến nay, nơi đây vẫn chỉ là một vùng đất bạt ngàn...
Đâu là lối ra…
Theo giới chuyên môn, nguyên nhân chính tạo nên những "thành phố ma” là do chủ dự án đã thiếu giải pháp cho "bài toán dân cư". Trong đó, điểm mấu chốt nằm ở chỗ, cư dân muốn chủ dự án đầu tư tiện ích thì mới về ở. Ngược lại, các chủ đầu tư lại cho rằng, phải có dân về ở thì đầu tư tiện ích mới không lãng phí. Sự "giằng co" này tạo nên một vòng luẩn quẩn, tương tự câu chuyện "con gà, quả trứng" mà không có lối ra.
Bà Trần Thị Cẩm Tú, Giám đốc Công ty DonaLand cho rằng, trong bối cảnh mật độ dân số TP Hồ Chí Minh ngày càng bị dồn nén, việc hình thành những khu đô thị vệ tinh là xu hướng tất yếu trong xu thế giãn dân. Xét ở góc độ thực tế, việc hình thành các khu đô thị tập trung là cần thiết, nhất là đối với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương - nơi có khá nhiều khu công nghiệp, thu hút lượng cư dân khá lớn. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất để thu hút người dân về ở là dự án phải đảm bảo đồng bộ hạ tầng và các dịch vụ tiện ích xã hội. “Không chỉ với Đồng Nai hay Bình Dương, mà ngay cả với TP Hồ Chí Minh, nếu dự án thiếu các tiện ích thiết yếu như "điện - đường - trường - trạm" và chợ thì người dân vẫn không thể đến ở, dù có nhu cầu”, bà Tú nhận định.
Không khấm khá hơn, dự án Khu đô thị Long Thọ - Phước An có quy mô 237 ha, tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng do Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, dù đã được đầu tư đường sá, cây xanh hoàn chỉnh khá lâu, nhưng đến nay vẫn chưa có người đến ở. Hay như dự án Khu đô thị Đông Sài Gòn, tọa lạc tại xã Phú Thạnh và Long Tân (thuộc huyện Nhơn Trạch) do Công ty CP Đầu tư Nhơn Trạch làm chủ đầu tư với tham vọng sẽ biến vùng đất có diện tích 942 ha thành một khu đô thị có quy mô dân số 150.000 người. Thế nhưng đến nay, nơi đây vẫn chỉ là một vùng đất bạt ngàn...
Đâu là lối ra…
Theo giới chuyên môn, nguyên nhân chính tạo nên những "thành phố ma” là do chủ dự án đã thiếu giải pháp cho "bài toán dân cư". Trong đó, điểm mấu chốt nằm ở chỗ, cư dân muốn chủ dự án đầu tư tiện ích thì mới về ở. Ngược lại, các chủ đầu tư lại cho rằng, phải có dân về ở thì đầu tư tiện ích mới không lãng phí. Sự "giằng co" này tạo nên một vòng luẩn quẩn, tương tự câu chuyện "con gà, quả trứng" mà không có lối ra.
Bà Trần Thị Cẩm Tú, Giám đốc Công ty DonaLand cho rằng, trong bối cảnh mật độ dân số TP Hồ Chí Minh ngày càng bị dồn nén, việc hình thành những khu đô thị vệ tinh là xu hướng tất yếu trong xu thế giãn dân. Xét ở góc độ thực tế, việc hình thành các khu đô thị tập trung là cần thiết, nhất là đối với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương - nơi có khá nhiều khu công nghiệp, thu hút lượng cư dân khá lớn. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất để thu hút người dân về ở là dự án phải đảm bảo đồng bộ hạ tầng và các dịch vụ tiện ích xã hội. “Không chỉ với Đồng Nai hay Bình Dương, mà ngay cả với TP Hồ Chí Minh, nếu dự án thiếu các tiện ích thiết yếu như "điện - đường - trường - trạm" và chợ thì người dân vẫn không thể đến ở, dù có nhu cầu”, bà Tú nhận định.
Trung tâm hành chính Xã Long Hưng nằm trong khuôn viên dự án KĐT Long Hưng...
Tại Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng, với hạ tầng, tiện ích đồng bộ, cư dân đã sinh sống hiện hữu.
Dưới con mắt của giới chuyên môn, Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng là dự án có nhiều lợi thế sẵn có, như: Môi trường trong sạch, cảnh quan thiên nhiên Á châu đặc thù. Dự án sở hữu cảnh quan sông nước tự nhiên tuyệt đẹp bao gồm hơn 28km đường sông bao quanh và 22km kênh rạch len lỏi trong khu đô thị, được đầu tư đồng bộ cơ sở hạ tầng. Hiện tại chủ đầu tư đã giao đất cho chính quyền địa phương xây dựng trụ sở UBND phường (đã đưa vào hoạt động). Trong dự án này, chủ đầu tư cũng đã xây dựng hệ thống trường học từ trường mầm non, cấp 1 đến cấp 3, công viên và đang tiến hành xây dựng hệ thống trung tâm thương mại và nhiều dịch vụ tiện ích khác. Quan trọng nhất, quanh khu vực dự án đã có cư dân hiện hữu – đã có "hàng xóm – láng giềng". Chính vì vậy, hiện nay có khá nhiều cư dân sau khi mua đất đã về xây nhà để ở.
Theo ghi nhận của phóng viên, giá đất tại dự án này đã tăng trung bình 30%, tính từ thời điểm mở bán đợt một vào tháng 8/2016. Cụ thể, tại thời điểm tháng 8/2016, các lô đất tại dự án Long Hưng được giao dịch với giá bình quân 7,5 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên thành 9,5 triệu đồng/m2. Giá giao dịch tại thị trường thứ cấp cũng tăng tương ứng, từ 9,5 – 10 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Tương tự, tại phía Tây Nam TP Hồ Chí Minh, dự án Thành phố sinh thái Năm Sao - Five Star Eco City do Tập đoàn Quốc tế Năm Sao làm chủ đầu tư đang thu hút sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng có nhu cầu ở. Được bao bọc bởi dòng sông Vàm Cỏ tạo nên một cảnh quan thoáng đãng, không khí trong lành, mát mẻ, Five Star Eco City có tổng diện tích hơn 450ha, được chia làm 5 khu vực với đầy đủ các tiện ích sống: Trường học, bệnh viện tiêu chuẩn quốc tế, vườn cây ven sông, nhà hàng, hồ bơi, sân golf… Dự án nằm trên mặt tiền đường Đinh Đức Thiện (huyện Bình Chánh) chỉ cách Trung tâm TP Hồ Chí Minh 18km, cách chợ Bình Chánh 2km, cách Quốc lộ 1A khoảng 2,5km. Giao thông về trung tâm TP rất thuận lợi qua Đại lộ Nguyễn Văn Linh & Đại lộ Đông Tây; đồng thời có kết nối liên vùng cực kỳ thuận lợi thông qua tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành.
Trong khuôn khổ chương trình hội nghị xúc tiến đầu tư vào Long An năm 2016, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã đến thăm Thành phố sinh thái Năm Sao và đánh giá rất cao nỗ lực của chủ đầu tư.
Khách hàng quan tâm dự án Thành phố sinh thái Năm Sao. Trong ảnh: Nhân viên kinh doanh Công ty BĐS Danh Khôi đang tư vấn cho khách hàng.
Theo giới chuyên môn, đây là một dự án được phát triển dựa trên nhu cầu thực của thị trường, từ khả năng tiếp cận dễ dàng, với các mô hình nhà ở đa dạng và linh hoạt, người dân sẽ được sống trong một môi trường sinh thái trong lành, tiện nghi tối đa với chi phí phù hợp cho mọi tầng lớp dân cư. Khu đô thị được hình thành trước hết đáp ứng được tối đa những tiện nghi cần thiết về công cộng, thương mại, giáo dục, y tế… bởi đây là nhu cầu sinh sống cơ bản của người dân trong đô thị... Five Star Eco Citygồm các dãy nhà phố thương mại có diện tích từ 100 - 120m2; biệt thự song lập từ 150 - 250m2 và biệt thự đơn lập từ 300 - 500m2 hiện đang được Công ty Bất động sản Danh Khôi (DKR) độc quyền phân phối ra thị trường với giá bán trung bình từ 9,9 triệu đồng/m2 (đã bao gồm 10% thuế VAT).
Một nhà phát triển các dự án khu đô thị tiên phong trong đầu tư tiện ích để đưa dân về ở hiện nay là Công ty CP Đầu tư LDG (LDG Group). Theo ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT LDG, khi phát triển một dự án, LDG luôn đặt mình vào vai khách hàng để đặt ra các mục tiêu xây dựng dự án. Do đó, các dự án khu đô thị do LDG đầu tư luôn được đầu tư các tiện ích. Đơn cử như Dự án Khu du lịch Thác Giang Điền tại Trảng Bom, hiên không chỉ là nơi để cư dân ở với đầy đủ các tiện ích, mà còn là một điểm đến về du lịch của cả khu vực này. Hay tại dự án Khu đô thị The Viva City, liền kề với Khu du lịch Giang Điền, LDG đã xây dựng nhà sẵn tiện ích. Mới đây, LDG đã khởi công Trung tâm thương mại Viva Square - Trung tâm thương mại kết hợp mô hình kinh doanh truyền thống và hiện đại đầu tiên tại Trảng Bom với khoảng 620 đơn vị sản phẩm đa dạng diện tích.
Theo giới chuyên môn, muốn giải được "bài toán cư dân" ở các khu đô thị, chủ đầu tư phải tiên phong trong câu chuyện đầu tư hạ tầng - tiện ích cho dự án, tạo nên "hấp lực" thu hút cư dân về sinh sống. Tuy nhiên, khó khăn lớn với các chủ dự án hiện nay là nguồn vốn, đặc biệt là đối với những chủ đầu tư tiềm lực tài chính không quá mạnh. Theo quy định, một doanh nghiệp đầu tư khu đô thị bắt buộc phải dành 20% nguồn vốn để đầu tư vào tiện ích. Nếu phần vốn 20% này được vay ngân hàng và được nhà nước hỗ trợ lãi suất, "lời nguyền" ở những "thành phố ma" hiện nay có thể sẽ được giải.
Một nhà phát triển các dự án khu đô thị tiên phong trong đầu tư tiện ích để đưa dân về ở hiện nay là Công ty CP Đầu tư LDG (LDG Group). Theo ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT LDG, khi phát triển một dự án, LDG luôn đặt mình vào vai khách hàng để đặt ra các mục tiêu xây dựng dự án. Do đó, các dự án khu đô thị do LDG đầu tư luôn được đầu tư các tiện ích. Đơn cử như Dự án Khu du lịch Thác Giang Điền tại Trảng Bom, hiên không chỉ là nơi để cư dân ở với đầy đủ các tiện ích, mà còn là một điểm đến về du lịch của cả khu vực này. Hay tại dự án Khu đô thị The Viva City, liền kề với Khu du lịch Giang Điền, LDG đã xây dựng nhà sẵn tiện ích. Mới đây, LDG đã khởi công Trung tâm thương mại Viva Square - Trung tâm thương mại kết hợp mô hình kinh doanh truyền thống và hiện đại đầu tiên tại Trảng Bom với khoảng 620 đơn vị sản phẩm đa dạng diện tích.
Theo giới chuyên môn, muốn giải được "bài toán cư dân" ở các khu đô thị, chủ đầu tư phải tiên phong trong câu chuyện đầu tư hạ tầng - tiện ích cho dự án, tạo nên "hấp lực" thu hút cư dân về sinh sống. Tuy nhiên, khó khăn lớn với các chủ dự án hiện nay là nguồn vốn, đặc biệt là đối với những chủ đầu tư tiềm lực tài chính không quá mạnh. Theo quy định, một doanh nghiệp đầu tư khu đô thị bắt buộc phải dành 20% nguồn vốn để đầu tư vào tiện ích. Nếu phần vốn 20% này được vay ngân hàng và được nhà nước hỗ trợ lãi suất, "lời nguyền" ở những "thành phố ma" hiện nay có thể sẽ được giải.
Sương Nhiên